Quelle caution pour louer un bien immobilier ?

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La location d’une maison ou d’un appartement suit des processus administratifs et juridiques pour être légalement reconnue. En plus du bail de location, il faudrait réfléchir à la caution du bien immobilier. Cette dernière permet de garantir le paiement mensuel des loyers et des charges. Le locataire peut avoir de nombreux choix de garanties pour l’aider en cas d’éventuelles difficultés financières.

Les types de caution bien immobilier mis à disposition du locataire

Lorsqu’on souhaite louer un logement, le propriétaire demande le plus souvent des garanties. Le locataire ne peut pas faire opposition à cette requête. Il devrait donc choisir parmi les différentes solutions, à savoir une caution par un garant, une caution bancaire ou une caution visale pour les moins de 30 ans.

Dans la première option, le garant peut être un membre de la famille ou un ami. Il se peut aussi que la caution de bien immobilier soit une entreprise, une banque ou encore une association. En se portant caution du locataire, le garant a l’engagement de payer le loyer ainsi que les charges en cas de difficultés de ce dernier. Pour devenir une caution, il est impératif que le garant soit solvable. En d’autres termes, il faut qu’il possède des revenus suffisants pour pouvoir prendre en charge efficacement cette responsabilité. L’engagement du garant est axé sur deux points. Le premier concerne le montant garanti où une somme à ne pas dépasser est définie au préalable avant la signature du contrat. Le second point est la durée du cautionnement de la caution de bien immobilier. Si le temps est déterminé à l’avance, le garant ne peut plus retirer sa caution sur toute la durée du bail. Par ailleurs, dans le cas où une personne envisage de devenir garant pour un locataire, il doit rédiger un contrat de cautionnement entre le bailleur et la caution.

En outre, si le locataire ne trouve pas de garant, il a la possibilité de se tourner vers la caution bancaire. Celle-ci consiste à bloquer une somme d’argent sur un compte pour le paiement de plusieurs mois de loyers. En cas d’impayés, le propriétaire pourra s’en servir pour le remboursement du montant dû. Cette solution de caution de bien immobilier est surtout avantageuse pour le bailleur. Elle lui offre une assurance de toujours recevoir ses loyers. Par contre, elle peut être un inconvénient pour le locataire. En effet, il devrait toujours alimenter son compte pour sa caution et en même temps payer les frais de tenue de compte à la banque.

Enfin, le locataire peut également opter pour la caution visale accordée par Action Logement. Elle est surtout destinée aux contribuables de moins de 30 ans, entre autres les étudiants, les jeunes salariés et même les chômeurs. Comme ils n’ont pas les dossiers requis pour les garanties demandées par les bailleurs, cette solution peut être une grande aide. Ce type de caution de bien immobilier prend en charge les loyers non payés pendant les trois premières années de sa location. Il a ainsi l’avantage de rassurer le propriétaire grâce à une garantie sécurisée et gratuite.

Le choix de la caution pour le propriétaire du bien mis en location

Dans le cadre de la location d’un bien immobilier, le propriétaire s’expose généralement à des risques. Ceux-ci peuvent être un défaut de paiement ou une dégradation de son logement. Comme pour le locataire, il a ainsi droit à une caution. Il peut souscrire une assurance garantissant les éventuels loyers impayés. Cette couverture peut indemniser tous les sommes dues ainsi que les divers dégâts causés aux menuiseries et matériels dans son logement. En cas de litige, l’assurance loyer impayée est un type de caution de bien immobilier pouvant être considérée comme une police d’assurance pour le propriétaire sur les frais de contentieux engendrés par le défaut de paiement. Ce type de garantie est surtout valable pour les locaux à usage d’habitation et professionnels utilisés dans le cadre libéral. En revanche, il n’est pas possible pour les propriétaires de résidences secondaires, de locaux commerciaux et d’immeubles en état de péril de souscrire à cette assurance.

Outre l’assurance loyer impayée, le propriétaire peut aussi demander un dépôt de garantie au locataire au moment de la signature du contrat de la caution de bien immobilier. Ce montant est une sorte de réserve au cas où le locataire se retrouve à l’avenir dans des difficultés financières sans la possibilité de payer ses loyers ainsi que les charges locatives. La somme d’argent de ce dépôt est conservée par le bailleur. C’est à l’issue du bail que le bailleur retient sur le dépôt de garantie les éventuels impayés. Il pourrait être restitué au locataire si ce dernier n’a pas eu de problèmes de paiement de loyer durant la location de la maison ou de l’appartement. Le bailleur doit effectuer cette restitution dans le délai de deux mois suivant la remise des clés. Pour ce qui touche à la caution de bien immobilier quand il s’agit d’une location nue, le montant de ce dépôt est limité à un mois de loyer hors charges. En location meublée, ce sera deux mois hors charges comme précisé par la loi Alur du 24 mars 2014. Il faut noter que ce genre de garantie ne doit pas être modifié pendant la durée du contrat. Il est interdit au propriétaire de demander une augmentation.

Les formes de caution dans une location immobilière

Dans une location immobilière, la caution peut avoir différentes formes, à savoir simple, multiple et solidaire. Dans la formule simple, le garant est appelé à s’acquitter des loyers impayés si le locataire est déclaré insolvable. C’est en général le dernier recours de caution de bien immobilier pris par le propriétaire après les différentes relances et les poursuites. Il ne doit s’adresser à la caution qu’après l’échec d’une action en justice visant à obtenir une saisie et une vente des biens du locataire. Une caution simple est également une personne qui peut solliciter le bénéfice de discussion. C’est un sursis avant d’être mis à contribution. La durée de ce type de cautionnement peut être déterminée à l’avance ou indéterminée selon les accords avec le locataire.

La seconde forme est la caution multiple destinée principalement aux colocations. Elle désigne un état de cautionnement de plusieurs garants. Dans cette caution de bien immobilier, le bailleur peut se retourner vers la caution la plus solvable. Cette dernière va ensuite demander un remboursement aux autres locataires et cautions selon l’article 2310 du Code civil. Il faut également dire que le propriétaire a la possibilité de poursuivre chaque caution lorsqu’un défaut de paiement de loyer se présente. Pour le locataire, ce type de cautionnement peut être bénéfique. Effectivement, il peut toujours sortir d’affaire grâce à ses nombreuses cautions.

Enfin, la troisième forme est la caution solidaire. Dans celle-ci, le propriétaire pourra tout de suite s’adresser à la caution de bien immobilier sans passer par le locataire. En cas de non-paiement du loyer, il n’a pas besoin d’utiliser les différents moyens pour obtenir la somme due. Il peut se retourner directement vers la caution et entamer une procédure de recouvrement. Il pourra demander le remboursement de la dette dès le premier défaut de paiement. Dans cette forme de cautionnement, il n’existe pas de bénéfice de discussion. Le locataire et la caution sont engagés au même titre et disposent du même rang de responsabilité. Ce type de caution de bien immobilier a l’avantage d’être efficace et sécurisé pour le bailleur. Pour ne pas avoir de problème avec la caution solidaire, le locataire doit faire le bon choix. Il faut qu’elle soit bien solvable présentant des revenus au moins deux fois supérieurs au montant du loyer. Les parents, frères et sœurs ou amis sont les personnes les plus susceptibles d’être de meilleurs garants. Mais, il est également possible de trouver un garant solidaire dans un organisme d’Etat ou privé.

Les démarches administratives pour louer un bien immobilier

Lorsque le propriétaire et le locataire ont conclu la location d’un appartement, d’une maison ou d’un studio, ils doivent procéder à un contrat formel et légal de cet accord, conformément à la loi régissant la caution de bien immobilier. Tout d’abord, les deux parties doivent identifier ensemble le genre de location, à savoir vide ou meublé. Il faut mentionner cette information dans le contrat. Ils négocient également le montant du loyer avant de rédiger le contrat et informent les autorités compétentes du prix du loyer une fois que la valeur locative est convenue et fixée. Le montant du loyer dépend en général des diagnostics immobiliers effectués et d’autres facteurs. Le plus important c’est qu’il est accepté par les deux parties. Ensuite, le locataire va préciser le choix de la caution de bien immobilier qui va garantir le paiement des loyers. C’est une information qui doit également se trouver dans le contrat de location.

Une fois que tous les points sont convenus, le propriétaire rédige le contrat avec l’assistance du locataire. Les deux parties vont le soumettre par la suite à un notaire pour être signé et authentifié. Après l’authentification, ils envoient deux exemplaires de ce dossier à la préfecture de proximité pour être légalisé et pour être archivé. Ce processus d’enregistrement de document est essentiel comme démarche administrative. Ce contrat sera utilisé comme pièce justificative en cas d’éventuel litige.

Les conditions de validité d’un cautionnement dans une location immobilière

Une caution de bien immobilier peut être demandée par un propriétaire d’un bien mis en location à l’entrée dans les lieux. Seulement, il ne peut pas opter pour le cautionnement s’il a déjà souscrit une assurance garantissant les loyers impayés. Dans le cas où le bailleur est une personne morale, il ne peut demander une caution qu’à certaines conditions. Elle est apportée par des organismes agréés par décret en Conseil D’État. Ici, le logement est loué à un étudiant non boursier de l’enseignement supérieur.

En outre, pour être valide, la caution de bien immobilier doit être écrite obligatoirement sous seing privé ou devant le notaire. Le document doit être établi en deux exemplaires pour le bailleur et la caution. Il faut mentionner dans ce document, le montant du loyer et les conditions de sa révision. Il précise la nature et l’étendue de l’engagement de la caution ainsi que les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les procédures à suivre en cas d’impayés de loyers

Dans le cas de loyers impayés, le propriétaire doit d’abord tenter d’obtenir le paiement à l’amiable en prenant contact avec le locataire, que ce soit de vive voix, par téléphone ou par e-mail. À défaut d’un paiement de l’arriéré de loyer, il va devoir informer la caution de bien immobilier. Celle-ci dispose de 15 jours pour apporter le paiement. Si ce délai n’est pas respecté, la caution ne peut être soumise au paiement de pénalités ou d’intérêts de retard. La caution pourrait engager tous ses biens personnels, ses revenus ainsi que son logement si elle en est la propriétaire. En revanche, le bailleur doit laisser à la caution la part de son revenu égal au RSA. Si la caution est mariée sans contrat de mariage, son conjoint doit donner son consentement exprès à l’acte de caution de bien immobilier. Les biens personnels et les biens communs du ménage, y compris le logement de la famille seront engagés dans cet acte de cautionnement.

Après le délai de 15 jours, le propriétaire ne reçoit pas le paiement des loyers impayés, il peut passer par la lettre de mise en demeure. Il a la possibilité de contacter un avocat pour la rédaction. L’intervention de ce professionnel à ce stade permet de régler de nombreux cas. Suite à cette mise en demeure, la réaction du locataire sera souvent de proposer un plan d’apurement. Si celui-ci lui parait raisonnable, le propriétaire peut l’accepter, mais fera attention au respect des échéances.

En outre, il peut arriver que la situation s’aggrave. Le bailleur sera ainsi obligé de porter l’affaire devant le tribunal. Pour ce faire, il doit déclarer à la commission l’existence du cautionnement et indiquer si elle a été engagée. La commission informe alors la caution de l’ouverture de la procédure. Après, c’est au juge de se prononcer sur la solution à prendre pour résoudre le problème de la caution de bien immobilier.